Pośrednicy nieruchomości

[pali]

Miał ktoś z Was do czynienia z pośrednikami w handlu nieruchomościami?
Może jakieś rady na co uważać?

Sprzedaję znowu kilka nieruchomości, zgłaszają się pośrednicy, przyprowadzają klientów i podtykają mi jakieś umowy. Wszystkie odrzucam i mówię im, że: "możemy zawrzeć umowę, która mnie nie blokuje co do poszukiwania innego klienta a jeśli zawrzemy transakcję z pańskim klientem, to pan sobie doliczasz do mojej ceny prowizję dowolną, nie obchodzi mnie jaką i gra muzyka".

No i takiej umowy mi nie podtykają, są wyraźnie niezadowoleni, a jeden znajomy pośrednik to się chyba nawet obraził O co im chodzi?

[joujoujou]

Miałem do czynienia z pośrednikami, ale akurat od drugiej strony, czyli jako kupujący.

Na dodatek nie w Polsce.

Ale jeśli Ci to pomoże, to czemu nie?

Tutaj sprzedający/kupujący ma obowiązek wynająć sobie prawnika, który w imieniu klienta kontaktuje się z pośrednikiem i wszystko ustala.

Przy kwotach jakie wchodzą w grę w obrocie nieruchomościami IMO to jak najbardziej dobra opcja - zapłaciłem mniej niż 1% wartości nieruchomości, za to udało mi się uniknąć niekorzystnej dla mnie umowy.

Zdecydowanie nie żałuję.

[Reetou]

Napisany przez pali

O co im chodzi?

Pośrednik (choć nie wszyscy) bierze prowizję od jednej i drugiej strony. Jeśli nie chcesz podpisać umowy, a ogłaszasz się z tymi nieruchomościami sam w necie, to mają primo małe możliwości manewru z prowizją od sprzedającego, secundo obawiają się, że przyprowadzą klienta, a Ty się będziesz chciał się z nim dogadać poza pośrednikiem. Chociaż tu są trochę chronieni, bo zanim przyprowadzą potencjalnego kupującego, to on także musi podpisać umowę, w której m.in. zobowiązuje się, że nie będzie próbował gadać ze sprzedającym okazaną nieruchomość poza pośrednikiem. Ale różnie bywa...

[ed hunter]

Pośrednicy bardzo chcą mieć klienta na wyłączność, tego się nie podpisuje, ale w umowie jest, że jeśli klient od nich, to nie możesz mu sprzedać sam, nie wiem jak to ma się do prawa, i nie wiem jak to do tego samego klienta przychodzącego z innej agencji, lub z ulicy, ale jak się nie rozpoczęło działań z klientem większych niż oglądanie nieruchomości, to nie zaszło nic. Poza tym, nie dając umowy na wyłączność możemy zgłaszać do innych agencji i ogłaszać osobiście.

[pali]

I już mnie jeden pośrednik w trąbę zrobił.

Sprzedaję działki swoje oraz przy okazji działki sąsiadów, którzy upoważnili mnie do występowania w ich imieniu. Podpisałem kilka umów bez wyłączności z pośrednikami.

Samodzielnie dałem m.in. ogłoszenie łączne, w którym wyszczególniłem wszystkie działki

I dzwoni do mnie pośrednik X, informując że jedna działka sąsiada jest sprzedana i prosi o modyfikację ogłoszenia (sam wynalazł w sieci). Pytam się co to znaczy, czy klient wpłacił zaliczkę, czy sąsiad o tym wie - i czuję, że coś kręci, no ale zapewnia mnie, że transakcja jest pewna i przekazuje prośbę sąsiada.
Zmodyfikowałem.

Dziś trafił mi się klient wstępnie zainteresowany wszystkimi działkami, to zadzwoniłem do sąsiada.
I okazuje się, że oczywiście sąsiad o niczym nie wie.

Imię i nazwisko zastąpiłem X, aby nie robić z cdrinfo portalu konsumenckiego

A teraz mam robotę - muszę edytować ogłoszenia...

Napisany przez ed hunter

Pośrednicy bardzo chcą mieć klienta na wyłączność, tego się nie podpisuje,(...).

Znalazłem artykuł, który mówi o zaletach z wyłączności.

Art. jest na stronach agencji i widzę, że to artykuł reklamowy, no ale może coś w tym jest: szczególnie info o systemie MLS i argument o większych środkach, które może zaangażować pośrednik.

Pośrednik od Bracia Strzelczyk poinformował mnie, że nie biorą działek bez umów na wyłączność (ciekawe czy to prawda).
Maxon bierze, ale niechętnie.

[Wawelski]

W dobie Internetu pośrednicy to wymierające dinozaury. Chcą z 5% wartości nieruchomości (a bywa, że i 8%) za coś, co w Internecie kosztuje z 50 zł miesięcznie (czyli za umieszczenie w kilku/kilkunastu wiodących serwisach ogłoszeniowych).

Nic więcej nie robią (no, może poza oprowadzeniem potencjalnego klienta).

95%+ pozytywnych opinii to sami pośrednicy piszą, albo ich bliscy.

Bajer o tym, że transakcja przez pośrednika jest bezpieczniejsza nie ma poparcia ani w umowach pośrednictwa, które widziałem (nic nie gwarantują i za nic nie odpowiadają). Niczego w praktyce nie sprawdzają (nie mierzą powierzchni, nie sprawdzają stanu technicznego, nie sprawdzają technologii wybudowania itd.) a sprawdzenie stanu prawnego i dokumentów to obowiązek notariusza z którego usług i tak musisz skorzystać.

Pośrednicy to zuo.

[Reetou]

No, 5-8% to może i chcieliby wziąć... Ale liznąłem trochę temat i wiem, że 3% to sukces, a typowo kończy się na 1,5%. Przynajmniej w wawie, w której na każdą nieruchomość przypada najmniej 10 agencji...

[pali]

No niestety istotnie prawie nic nie sprawdzają.
Gdybym był wariatem, który nic nie ma do sprzedania i tylko zawraca głowę - spokojnie mógłbym zabierać czas ich klientom.

A powinni sprawdzać: usłyszałem od dewelopera, że on sam nie wyszukuje działek, bo większość ofert prywatnych nie nadaje się do sprzedaży (niezałatwione różne sprawy spadkowe, gruntowe itd).

Pośrednicy też nie lepsi: moje działki są wyłącznie pod zabudowę jednorodzinną, a przyprowadzili mi już dewelopera co szuka pod bloki i gościa, który chce budować warsztat samochodowy.

Nauczony doświadczeniem kolejnemu pośrednikowi na wstępie mówię o planie zagospodarowania przestrzennego, a ten robi wielkie oczy i pyta: a gdzie ten plan można znaleźć?

Muszę ich zacząć selekcjonować.
Stosują taki trick: "mam klienta, jutro bym mu pokazał, a dzisiaj podpiszmy umowę".
Od tej chwili nic z tego: umowa ustna też jest ważna, niech sobie mnie nagrają, a poza tym mają umowy z klientem, więc po co im ze mną.

[Wawelski]

Napisany przez Reetou

No, 5-8% to może i chcieliby wziąć... Ale liznąłem trochę temat i wiem, że 3% to sukces, a typowo kończy się na 1,5%.

Od każdej strony. Nie wiem jak teraz, ale jak z 2,5 roku temu podpisywałem umowy (jeszcze się gdzieś w papierach walają) to od kupującego mieli na sztywno wydrukowane w umowach 2,9% (i drugie tyle od sprzedającego).

Ale teraz często stosują niekorzystny dla kupującego myk. Twierdzą, że kupujący nie płaci prowizji. A to oznacza, że płaci ją w całości sprzedający - czyli wlicza w cenę od której potem jest liczony PCC i taksa notarialna.
Więc gdyby to kupujący płacił całość prowizji - to o tyle niższą podstawę do naliczenia taksy i PCC miałby, niż w sytuacji wliczania tego w cenę.
Głupi kupujący cieszą się, że mają coś za darmo - a tak naprawdę płacą za to jeszcze drożej.

[pali]

Napisany przez Reetou

No, 5-8% to może i chcieliby wziąć... Ale liznąłem trochę temat i wiem, że 3% to sukces, a typowo kończy się na 1,5%. Przynajmniej w wawie, w której na każdą nieruchomość przypada najmniej 10 agencji...

Łączna proponowana cena "moich" działek to ponad 2,5 miliona zł.
Podpisywałem ostatnią umowę bez wyłączności i propozycja była 2,5% wartości transakcji + VAT.
Skończyło się na 10 000 PLN netto rozłożone na poszczególne działki.

Niby muszą się pośrednicy nabiegać, ale już widzę, że jeśli przygotują odpowiednio ofertę, to sami wyeliminują 99% klientów. A tak to będą przyprowadzać albo ludzi bez pieniędzy albo kogoś, kto szuka czegoś innego.

Napisany przez Wawelski

Ale teraz często stosują niekorzystny dla kupującego myk. (...)

Ciekawe.
Gdy zgłosi się kolejny pośrednik, to mu to zaproponuję

[Reetou]

Napisany przez Wawelski

Ale teraz często stosują niekorzystny dla kupującego myk. Twierdzą, że kupujący nie płaci prowizji. A to oznacza, że płaci ją w całości sprzedający - czyli wlicza w cenę od której potem jest liczony PCC i taksa notarialna.

Teoria. Wystarczy w dowolnym portalu wpisać kryteria wyszukiwania i już masz najmarniej 20 ogłoszeń pośredników na daną nieruchomość. A zawsze się znajdzie któryś, który wystawi ją po cenie sprzedającego - wtedy inni przy kolejnych eksportach równają do najniższej ceny licząc na zarobek od kupującego, wiążąc go w umowie klauzulami, że jeśli kupi okazaną nieruchomość nawet nie przez nich, to i tak będzie zobowiązany zapłacić prowizje.

2,9% - tak, kiedyś było tak u wszystkich prawie, dziś od razu przy podpisywaniu umowy robi się z tego 1-1,5%.

[Jarson]

Napisany przez Wawelski

Od każdej strony. Nie wiem jak teraz, ale jak z 2,5 roku temu podpisywałem umowy (jeszcze się gdzieś w papierach walają) to od kupującego mieli na sztywno wydrukowane w umowach 2,9% (i drugie tyle od sprzedającego).

Sztywno od niesztywno różni się tym, że nie jest pogrubione, lub nie ma pozostawionego wykropkowanego miejsca. Sprytna tućka, która ma przekonać klienta, że tego się nie zmienia (a niby dlaczego nie?) Większość się na to łapie i dyskutuje tylko o tych punktach umowy, które we wzorze są wykropkowane. Czyli idealnie po myśli pośrednika.

[Wawelski]

Napisany przez Jarson

Sztywno od niesztywno różni się tym, że nie jest pogrubione, lub nie ma pozostawionego wykropkowanego miejsca. Sprytna tućka, która ma przekonać klienta, że tego się nie zmienia (a niby dlaczego nie?) Większość się na to łapie i dyskutuje tylko o tych punktach umowy, które we wzorze są wykropkowane. Czyli idealnie po myśli pośrednika.

Raz sprawdziłem. Powiedziałem, że takiej stawki nie podpiszę. I...
"Jak nie, to nie - innych formularzy nie mam". I mieszkania nie zobaczyłem.
Byłem potencjalnym kupującym sytuacja miała miejsce przed blokiem w którym było interesujące mnie (ale słabo - bo już w zasadzie byłem zdecydowany, ale że umowy notarialnej nie miałem jeszcze podpisanej to szukałem dalej).